Prime Real Estate ist längst mehr als eine Frage von Quadratmetern und Lage. Für sehr vermögende Käufer zählen 2026 vor allem Sicherheit, Steuerbedingungen, internationale Erreichbarkeit, Privatsphäre, Lebensqualität und die langfristige Wertstabilität einer Immobilie.
Dabei verschiebt sich die globale Landkarte des Luxusimmobilienmarktes. Klassische Metropolen wie London, New York und Paris bleiben bedeutend, gleichzeitig gewinnen Dubai, Abu Dhabi, Miami, Madrid, Mailand und ausgewählte Schweizer sowie mediterrane Standorte an Gewicht.
Die aktuellen Zahlen zeigen besonders deutlich: Dubai ist 2026 einer der dynamischsten Märkte für Ultra-Prime-Immobilien weltweit. Aber auch New York, London und Hongkong verfügen weiterhin über enorme Liquidität im obersten Preissegment.
Der globale Luxusimmobilienmarkt 2026 in Zahlen
Der Prime International Residential Index (PIRI 100) von Knight Frank untersucht 100 führende Luxuswohnimmobilienmärkte weltweit.
Für 2025, dessen Ergebnisse im Wealth Report 2026 ausgewertet werden, ergibt sich folgendes Bild:
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| untersuchte Prime-Märkte | 100 |
| Märkte mit steigenden Preisen | 73 |
| Märkte mit fallenden Preisen | 24 |
| globales Prime-Preiswachstum 2025 | +3,2 % |
| Wachstum Nahost | +9,4 % |
| Wachstum Europa | +3,3 % |
| Wachstum Asien-Pazifik | +3,6 % |
| Wachstum Lateinamerika/Karibik | +4,7 % |
| Nordamerika | −0,9 % |
Damit stiegen die Preise für Prime-Wohnimmobilien weltweit 2025 um durchschnittlich 3,2 Prozent. Besonders stark entwickelte sich der Nahe Osten. (Global)
Dubai ist der große Gewinner
Kaum ein Standort verdeutlicht den Wandel so stark wie Dubai.
Die Preise für Prime-Immobilien stiegen dort 2025 um 25,1 Prozent. Damit gehörte Dubai zu den weltweit stärksten Märkten. Nur Tokio verzeichnete unter den von Knight Frank hervorgehobenen Märkten einen noch höheren Zuwachs. (Knight Frank AE)
Noch beeindruckender sind die Transaktionszahlen im Ultra-Prime-Segment.
In den zwölf Monaten bis zum ersten Quartal 2026 wurden in Dubai 581 Immobiliengeschäfte über 10 Millionen US-Dollar registriert. Zum Vergleich:
- Dubai: 581 Transaktionen
- New York: 341
- Hongkong: 284
- Los Angeles: 244
- London: 174
Damit lag Dubai bei der Zahl der 10-Millionen-Dollar-plus-Transaktionen deutlich vor den traditionellen Luxusimmobilienzentren. (Knight Frank UK)
Mehr als 10 Milliarden US-Dollar an Ultra-Prime-Verkäufen in Dubai
Auch beim Transaktionsvolumen liegt Dubai an der Spitze.
Die 581 Verkäufe über 10 Millionen US-Dollar innerhalb von zwölf Monaten bis Q1 2026 summierten sich laut Knight Frank auf geschätzte 10,55 Milliarden US-Dollar.
Zum Vergleich:
| Stadt | Verkäufe >10 Mio. US$ innerhalb von 12 Monaten | Verkaufsvolumen |
|---|---|---|
| Dubai | 581 | 10,55 Mrd. US$ |
| New York | 341 | 6,84 Mrd. US$ |
| Hongkong | 284 | 5,44 Mrd. US$ |
| Los Angeles | 244 | – |
| London | 174 | – |
Dubai vereint damit eine hohe Zahl von Transaktionen mit einem außergewöhnlich hohen Gesamtvolumen. (Knight Frank UK)
Warum kaufen Wohlhabende in Dubai?
Die Gründe sind vielfältig.
Dubai kombiniert:
- vergleichsweise günstige steuerliche Rahmenbedingungen
- internationale Flugverbindungen
- moderne Infrastruktur
- große Auswahl an Luxusimmobilien
- hohe Sicherheit
- etablierte internationale Schulen
- ganzjährige Freizeitangebote
- starke internationale Unternehmer- und Finanzszene
Hinzu kommt die zunehmende Mobilität sehr vermögender Menschen.
Knight Frank beschreibt eine Entwicklung hin zu einem „dip-in, dip-out“-Lebensstil: Wohlhabende Menschen verteilen ihr Leben zunehmend auf mehrere internationale Standorte und entscheiden bei der Wahl ihres Wohnsitzes stärker nach Steuern, Regulierung, Infrastruktur und Lebensqualität. (Global)
Abu Dhabi entwickelt sich zum nächsten Luxusstandort
Neben Dubai gewinnt auch Abu Dhabi an Bedeutung.
Die Hauptstadt der Vereinigten Arabischen Emirate positioniert sich zunehmend als Alternative für vermögende Menschen, die weniger Wert auf maximale Sichtbarkeit und mehr auf Privatsphäre und einen ruhigeren Lebensstil legen.
Knight Frank bezeichnet Abu Dhabi als aufstrebenden Standort für UHNWIs, also Personen mit sehr hohen Vermögen. (Global)
Das könnte langfristig eine wichtige Ergänzung zum stark internationalisierten und dynamischen Dubai darstellen.
New York bleibt ein globaler Schwergewicht
Trotz des Aufstiegs Dubais ist New York keineswegs aus dem Rennen.
Im Ultra-Prime-Segment wurden dort innerhalb der zwölf Monate bis Q1 2026 341 Immobilien über 10 Millionen US-Dollar verkauft.
Das Gesamtvolumen erreichte rund 6,84 Milliarden US-Dollar. Damit lag New York beim Verkaufswert weltweit auf Platz zwei hinter Dubai. (Knight Frank UK)
New York verfügt über mehrere Eigenschaften, die für sehr vermögende Käufer attraktiv bleiben:
- globale Finanzmetropole
- internationale Unternehmen
- renommierte Universitäten
- kulturelle Einrichtungen
- begrenztes Angebot in Toplagen
- hohe internationale Nachfrage
- enorme Liquidität im Luxussegment
Besonders Manhattan bleibt für internationale Käufer interessant.
Billionaires‘ Row bleibt Symbol für Luxusimmobilien
In New York konzentriert sich ein Teil des Ultra-Prime-Marktes auf wenige Toplagen.
Dazu gehört die sogenannte Billionaires‘ Row rund um die 57th Street.
Hier befinden sich einige der teuersten Wohngebäude der USA. Ein Beispiel ist der Central Park Tower, dessen Wohnungen mit spektakulären Ausblicken und entsprechend hohen Preisen vermarktet werden.
Der US-Luxusmarkt wird zudem stark von der Vermögensentwicklung in der Technologiebranche beeinflusst.
Aktuelle Marktberichte zeigen eine zunehmende Zahl von Immobilienverkäufen im Wert von 30 Millionen US-Dollar und mehr in New York, Miami, San Francisco und Los Angeles. (Barron’s)
Miami löst New York im US-Super-Luxussegment teilweise ab
Eine der interessantesten Entwicklungen 2026 findet in Florida statt.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden im Miami-Dade County 24 Häuser für mehr als 30 Millionen US-Dollar verkauft.
Zum Vergleich:
- Miami-Dade: 24
- New York: 17
- San Francisco Bay Area: 9
Damit lag Miami bei diesen extrem hochpreisigen Verkäufen vor New York und der Bay Area. (New York Post)
Der Grund ist unter anderem die steuerliche Attraktivität Floridas. Wohlhabende Menschen aus Hochsteuerstaaten wie New York und Kalifornien ziehen teilweise nach Florida.
Miami verbindet dabei:
- steuerliche Vorteile
- internationales Flair
- Strandleben
- gute Flugverbindungen
- wachsende Finanzbranche
- große internationale Community
London: Der Klassiker bleibt wichtig
London gehört trotz steuerlicher Veränderungen weiterhin zu den wichtigsten Luxusimmobilienmärkten der Welt.
Die Entwicklung ist allerdings komplizierter als in Dubai.
Knight Frank berichtet, dass die Londoner Prime-Preise unter Druck standen. Gleichzeitig zieht die britische Hauptstadt weiterhin internationales Kapital an. (Global)
Im ersten Halbjahr 2026 zeigte sich im Ultra-Prime-Segment sogar eine deutliche Belebung.
Bei Immobilien mit einem Preis von mindestens 15 Millionen Pfund stieg die Zahl der Transaktionen gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 um 26 Prozent, von 27 auf 34 Verkäufe. Der Gesamtwert dieser Transaktionen erhöhte sich um 79 Prozent auf 1,24 Milliarden Pfund. (The Times)
Amerikaner und Golfkäufer treiben Londons Luxusmarkt
Interessant ist die Herkunft der Käufer.
US-amerikanische und Golf-Käufer machten im ersten Halbjahr 2026 zusammen 55 Prozent der Käufe im Londoner Segment ab 15 Millionen Pfund aus. Ein Jahr zuvor waren es 50 Prozent. (The Times)
Damit zeigt sich ein grundlegender Wandel:
London ist nicht mehr nur ein Markt für britische oder europäische Vermögende. Die Käuferstruktur wird zunehmend international.
Steuerpolitik verändert die Landkarte
Eine der wichtigsten Entwicklungen im europäischen Luxusimmobilienmarkt ist die zunehmende Bedeutung von Steuerpolitik.
Die Abschaffung des britischen Non-Dom-Systems hat die Standortentscheidungen wohlhabender Menschen beeinflusst. Ein Teil des Kapitals verlagerte sich nach Kontinentaleuropa.
Davon profitieren unter anderem:
- Italien
- Monaco
- Schweiz
- Spanien
- Portugal
Knight Frank beobachtet insbesondere Italien als zunehmend attraktiven Standort für international mobile Vermögende. (Global)
Monaco bleibt extrem exklusiv
Monaco gehört zu den klassischen europäischen Standorten für sehr vermögende Menschen.
Das Angebot ist durch die geringe Fläche extrem begrenzt. Gleichzeitig ist die Nachfrage international.
Die Folge ist eine außergewöhnliche Preisstruktur.
Knight Frank berichtet, dass die Preise in Monaco 2025 neue Höchststände erreichten. Die extreme Knappheit führt zugleich dazu, dass sich Käufer zunehmend in angrenzende Regionen der französischen Riviera orientieren. (Global)
Damit entsteht ein sogenannter Spillover-Effekt.
Wenn Monaco zu teuer oder das Angebot zu knapp wird, profitieren beispielsweise:
- Cap-d’Ail
- Beaulieu-sur-Mer
- Saint-Jean-Cap-Ferrat
- Nizza
Italien wird für internationale Vermögende interessanter
Italien entwickelt sich ebenfalls zu einem wichtigen Standort.
Insbesondere steuerliche Rahmenbedingungen für vermögende Zuzügler machen das Land attraktiv.
Dabei geht es nicht nur um Mailand und Rom. Auch Regionen wie:
- Toskana
- Comer See
- Sardinien
- Ligurien
- Amalfi-Küste
profitieren von der Nachfrage nach hochwertigen Zweitwohnsitzen.
Florenz, Mailand und ausgewählte Ferienregionen verbinden dabei Lebensqualität mit internationaler Erreichbarkeit.
Madrid und Mailand gewinnen an Bedeutung
Die traditionellen europäischen Zentren werden durch neue Wettbewerber ergänzt.
Madrid und Mailand konnten zuletzt von internationalen Kapitalströmen profitieren. Beide Städte verfügen über:
- starke Wirtschaft
- internationale Flughäfen
- hochwertige Gastronomie
- Kultur
- gute Infrastruktur
- vergleichsweise attraktive Preise gegenüber einigen klassischen Luxusstandorten
Knight Frank sieht insbesondere Mailand und Madrid als Gewinner der veränderten europäischen Vermögensströme. (Global)
Paris bleibt trotz moderatem Wachstum attraktiv
Paris gehört weiterhin zum globalen Netzwerk der Luxusimmobilienmärkte.
Die Stadt profitiert von:
- internationalem Tourismus
- Modebranche
- Kultur
- Unternehmenszentralen
- begrenztem Wohnungsangebot in Toplagen
Das Preiswachstum war zuletzt allerdings wesentlich moderater als in Dubai.
Knight Frank berichtet, dass Paris 2025 leicht zulegte. (Global)
Hongkong erlebt eine Erholung
Hongkong bleibt trotz der Herausforderungen der vergangenen Jahre ein wichtiger asiatischer Luxusmarkt.
Im Ultra-Prime-Segment wurden innerhalb der zwölf Monate bis Q1 2026 284 Immobiliengeschäfte über 10 Millionen US-Dollar registriert.
Damit lag Hongkong bei der Transaktionszahl hinter Dubai und New York. Das Gesamtvolumen betrug rund 5,44 Milliarden US-Dollar. (Knight Frank UK)
Knight Frank beobachtet zudem eine starke Belebung der Verkäufe von Ultra-Prime-Immobilien Ende 2025. (Global)
Singapur: hohe Nachfrage, aber begrenztes Volumen
Singapur bleibt ebenfalls ein wichtiger Standort für vermögende Privatpersonen.
Die Stadt profitiert von:
- politischer Stabilität
- internationalem Finanzplatz
- hoher Lebensqualität
- guter Infrastruktur
- internationaler Ausrichtung
Allerdings bremsen hohe Stempelsteuern den Markt teilweise.
Knight Frank weist darauf hin, dass Singapur weiterhin Preisrekorde erreicht, während das Transaktionsvolumen durch hohe Abgaben begrenzt wird. (Global)
Tokio mit außergewöhnlichem Preiswachstum
Eine besonders spektakuläre Entwicklung zeigte Tokio.
Die Prime-Immobilienpreise stiegen 2025 laut Knight Frank um 58,5 Prozent. Damit war Tokio der stärkste Markt unter den von Knight Frank hervorgehobenen Standorten. (Knight Frank AE)
Der japanische Markt profitiert dabei unter anderem von:
- internationaler Nachfrage
- begrenztem Angebot in Toplagen
- starkem Tourismus
- attraktiven Wechselkursen für ausländische Käufer
- hoher Bedeutung Tokios als Wirtschaftsmetropole
Der starke Preisanstieg sollte allerdings nicht einfach in die Zukunft fortgeschrieben werden.
Die Alpen bleiben ein Klassiker
Luxusimmobilien werden nicht nur in Großstädten gekauft.
Auch alpine Regionen bleiben bei Wohlhabenden äußerst beliebt.
Besonders gefragt sind:
- Gstaad
- Verbier
- St. Moritz
- Méribel
- Courchevel
Die Kombination aus Wintersport, Natur, Privatsphäre und internationaler Community macht diese Regionen zu klassischen Zweitwohnsitzmärkten.
Knight Frank berichtet von einer stabilen Nachfrage nach Schweizer Alpenimmobilien und einer starken Entwicklung einzelner französischer Skigebiete. (Global)
Marbella entwickelt sich zum europäischen Hotspot
Auch Spanien profitiert von der Verschiebung internationaler Vermögensströme.
Marbella ist dabei einer der bekanntesten Standorte.
Die Costa del Sol verbindet:
- mediterranes Klima
- internationale Schulen
- Golf
- Yachthäfen
- Gastronomie
- gute Flugverbindungen
- große internationale Community
Knight Frank zählt Marbella zu den europäischen Standorten mit besonders hoher Nachfrage. (Global)
Was suchen die Käufer 2026?
Die Nachfrage nach Luxusimmobilien verändert sich.
Früher standen häufig möglichst große Wohnflächen und repräsentative Adressen im Mittelpunkt.
2026 werden dagegen zunehmend andere Eigenschaften wichtig:
1. Privatsphäre
Sehr vermögende Käufer möchten abgeschirmte Grundstücke, private Zugänge und möglichst wenig Einsehbarkeit.
2. Sicherheit
Sicherheit gehört zu den wichtigsten Standortfaktoren für internationale Vermögende.
3. Turnkey-Immobilien
Viele Käufer wollen keine jahrelange Renovierung.
Knight Frank stellt fest, dass die Knappheit hochwertiger, sofort bezugsfertiger Immobilien zu einem wichtigen Marktmerkmal wird. (Global)
4. Wellness
Private Spas, Fitnessbereiche, Pools und hochwertige Außenbereiche gewinnen an Bedeutung.
5. Homeoffice
Auch im Luxussegment gehören hochwertige Arbeitsbereiche inzwischen zum Standard vieler Neubauten.
6. Nachhaltigkeit
Energieeffizienz, moderne Gebäudetechnik und nachhaltige Materialien werden zunehmend als Qualitätsmerkmale betrachtet.
Branded Residences boomen
Ein weiterer großer Trend sind sogenannte Branded Residences.
Dabei werden Wohnimmobilien mit einer Luxusmarke verbunden, beispielsweise aus dem Hotel-, Automobil- oder Modebereich.
Die Käufer erhalten neben der Immobilie zusätzliche Dienstleistungen wie:
- Concierge
- Housekeeping
- Restaurantservice
- Wellness
- Sicherheitsdienst
- Vermietungsmanagement
Knight Frank erwartet weltweit mehr als 1.000 aktive Branded-Residence-Projekte bis 2030. (Global)
Damit entwickelt sich ein neues Luxussegment zwischen klassischem Wohneigentum und Fünf-Sterne-Hotel.
Zweitwohnsitze werden strategischer
Für sehr vermögende Menschen ist eine Luxusimmobilie häufig nicht mehr nur ein Ferienhaus.
Sie kann mehrere Funktionen gleichzeitig erfüllen:
- privater Rückzugsort
- Zweitwohnsitz
- Investment
- Familienvermögen
- potenzieller Steuerwohnsitz
- langfristige Vermögenssicherung
Diese Mehrfachfunktion erklärt, warum Standortfaktoren wie Steuern und politische Stabilität immer wichtiger werden.
Die neue Geografie des Luxus
Die Zahlen von 2026 zeigen eine deutliche Verschiebung.
Das traditionelle Muster lautete:
London – Paris – New York – Hongkong – Genf
Heute wird die Landkarte breiter:
Dubai – Abu Dhabi – Miami – Madrid – Mailand – Marbella – Tokio – Singapur
Die klassischen Zentren verschwinden nicht. Sie bekommen lediglich neue Wettbewerber.
Knight Frank beschreibt genau diese Entwicklung als zunehmende Konkurrenz zwischen globalen Wealth Hubs. (Global)
Wo kaufen Wohlhabende 2026 am liebsten?
Eine eindeutige weltweite Rangliste gibt es nicht, weil unterschiedliche Studien verschiedene Preisklassen und Immobilientypen untersuchen.
Die aktuellen Daten lassen aber eine interessante Einteilung zu:
| Standort | Besonderheit 2026 |
|---|---|
| Dubai | stärkster dynamischer Luxusmarkt |
| New York | enorme Liquidität im Ultra-Prime-Segment |
| Miami | starker US-Zufluss vermögender Käufer |
| London | internationale Nachfrage trotz Steuerdruck |
| Hongkong | deutliche Erholung im Ultra-Prime-Segment |
| Tokio | außergewöhnliches Preiswachstum |
| Monaco | extreme Knappheit und hohe Preise |
| Madrid | wachsender europäischer Wealth Hub |
| Mailand | zunehmende internationale Nachfrage |
| Marbella | beliebter mediterraner Zweitwohnsitz |
| Singapur | stabiler asiatischer Wealth Hub |
| Gstaad/Verbier | alpine Luxus- und Rückzugsorte |
Fazit: Luxusimmobilien werden internationaler
Der Prime-Real-Estate-Markt 2026 zeigt eine interessante Mischung aus Stabilität und Veränderung.
Weltweit stiegen die Preise für Luxuswohnimmobilien 2025 um durchschnittlich 3,2 Prozent. Gleichzeitig entwickelten sich einzelne Regionen erheblich stärker. Der Nahe Osten kam auf 9,4 Prozent, während Dubai mit 25,1 Prozent besonders hervorstach. (Global)
Im Ultra-Prime-Segment ist Dubai inzwischen sogar der wichtigste Markt nach Transaktionszahl und -wert. Innerhalb eines Jahres wurden dort 581 Immobilien für mehr als 10 Millionen US-Dollar verkauft. New York kam auf 341 und Hongkong auf 284. (Knight Frank UK)
Gleichzeitig bleiben London, New York, Monaco, Paris und die Schweizer Alpen wichtige Anlaufstellen für internationales Kapital.
Die entscheidende Veränderung lautet daher:
Wohlhabende Käufer suchen 2026 nicht mehr nur nach Prestige. Sie suchen nach einer Kombination aus Sicherheit, Lebensqualität, steuerlicher Attraktivität, internationaler Vernetzung, Privatsphäre und langfristiger Wertstabilität.
Damit wird Prime Real Estate zunehmend zu einem globalen Wettbewerb der Wealth Hubs.
Quellen und weiterführende Informationen
- Knight Frank – PIRI 100: Prime Residential Property Index 2026 – internationale Preisentwicklung in 100 Luxusimmobilienmärkten.
- Knight Frank – The Wealth Report 2026: Property – aktuelle Daten und Trends zu globalen Prime-Immobilien.
- Knight Frank – The Middle East’s Growing Role in Global Wealth – Daten zu Dubai, Abu Dhabi und dem Nahen Osten.
- Knight Frank – Super-prime’s centre of gravity shifts – aktuelle Zahlen zu Immobilienverkäufen über 10 Millionen US-Dollar.
- Knight Frank – Global luxury property markets 2026 – internationale Standorte, an denen sich das Vermögen zunehmend konzentriert.
- Knight Frank – Europe’s prime housing markets in focus – Entwicklungen in London, Italien, Spanien, Monaco und der Schweiz.
Hinweis: „Prime“, „Luxury“ und „Ultra-Prime“ werden von verschiedenen Marktstudien unterschiedlich definiert. Die genannten Zahlen beziehen sich daher auf die jeweilige Methodik der Quelle. Preisentwicklungen aus der Vergangenheit sind zudem keine Garantie für zukünftige Wertsteigerungen.